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Rappel de la loi avant le 01/01/2009

La Loi Malraux (n° 62-103 du 4 août 1962) a été créée afin de réglementer la législation sur la protection du patrimoine historique et esthétique de la France et de faciliter la restauration immobilière dans un cadre juridique sans comporter de dispositions fiscales.

Un cadre juridique a été codifié des articles L 313-1 à L315-15 du Code de l'Urbanisme qui définit :

les secteurs sauvegardés (92 villes actuellement)
les opérations de restauration immobilière.

AVANT LE 01/01/2009

L'article 3 de la Loi de Finances de 1977 a fait référence à la Loi Malraux pour permettre aux propriétaires bailleurs d'immeubles situés en secteur sauvegardé de continuer à imputer du revenu global les déficits résultant des travaux réalisés dans le cadre d'une opération groupée de restauration immobilière.

L'article 22 de la Loi d'Orientation pour la ville du 13 juillet 1991 a modifié les conditions d'imputation du revenu global et a autorisé les travaux de démolition dans le cadre d'une opération groupée.

L'article 49 de la Loi des Finances de 1992 a permis d'imputer également du revenu global des déficits provenant :

des frais de relogement
des frais d'adhésion à des associations foncières (AFUL)
des indemnités d'éviction.

L'Instruction Administrative du 9 août 1993 a redéfini clairement le dispositif d'application Loi Malraux.

L'Instruction Administrative du 17 mai 1995 modifie le cadre juridique et facilite l'application de la Loi :

l'exigence d'opération groupée est remplacée par celle de restauration complète d'immeuble bâti,
la déductibilité des dépenses est étendue sous certaines conditions, aux travaux de reconstruction de toitures, de murs extérieurs, mais aussi de transformation de logement, d'aménagement des combles, etc,
les organismes publics et parapublics peuvent avoir l'initiative d'une telle opération,
les secteurs sauvegardés sont étendus aux ZPPAUP.

Dernières dispositions

L'article 68 de la loi de finances rectificative pour 2003 prévoit que constituent désormais des charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net dans le cadre d'opérations "Malraux", les travaux de réaffectation à l'habitation de tout ou partie d'un immeuble originellement destiné à l'habitation et ayant perdu cet usage, dont la conservation est conforme au plan de sauvegarde et de mise en valeur ou à la déclaration d'utilité publique des travaux de restauration (CGI, art. 156, I, 1er, b ter modifié).

Par ailleurs, il autorise l'imputation sur le revenu global des déficits provenant de la réalisation des travaux (CGI, art. 156, I, 3ème).

Entrée en vigueur

En l'absence de disposition particulière, ces nouvelles mesures sont applicables à compter de la date de l'entrée en vigueur de la loi des finances rectificative pour 2003. Elles seront donc applicables pour l'imposition des revenus de 2004.

Si la Loi s'est assouplie, il reste néanmoins un point important pour les particuliers, il s'agit de l'initiative de l'opération.

En effet, les acquéreurs d'un immeuble devenant copropriétaires se regroupent au sein d'une AFUL (association foncière urbaine libre) régie par la Loi du 21 juin 1865 afin d'effectuer en commun les travaux de rénovation et de restauration. Ils élisent parmi eux un président qui signera tous les marchés avec les tiers. L'AFUL se comportera donc en "Maître d'ouvrage".

Par ailleurs, il n'y a pas besoin de constituer une AFUL lorsque l'immeuble appartient à un seul propriétaire.